La inversión inmobiliaria “en pozo” forma parte del ADN del mercado argentino desde hace décadas. Sin embargo, el contexto económico reciente y actual, los costos de construcción y los cambios en la demanda obligan a mirarla con una lupa más fina.
A partir de diversas experiencias que incluso han tomado estado público, resulta importante aportar desde una mirada educacional y que los interesados sepan qué tener tener en cuenta a la hora de apostar su capital a la inversión en pozo. Se trata de algunos pasos y cotejos que son sencillos y que permiten tomar control de la información disponible y hacerlo de una forma consciente.
“Invertir en pozo no es ni bueno ni malo en sí mismo: es una herramienta más del mercado inmobiliario argentino. La clave está en entender qué riesgo se asume según el avance del proyecto y el contexto del mercado, y si esa inversión se alinea con la situación financiera y los objetivos de cada inversor”, explicó Matías Ferrari, presidente de Volsmart, el primer hub de inversiones digitales en real estate que integra fideicomisos tradicionales y tokenización regulada por la CNV.
¿Qué significa invertir en pozo?
Implica adquirir una unidad inmobiliaria antes o durante su construcción. Los pagos se realizan antes de recibir la unidad con la obra finalizada. En Argentina suele instrumentarse a través de fideicomisos inmobiliarios o compras en obra con contratos privados.
Beneficios y oportunidades
Históricamente, el pozo ofreció un menor precio de entrada respecto de una unidad terminada y la posibilidad de financiar la compra sin crédito bancario, asumiendo tiempo y riesgo. Si el proyecto se ejecuta correctamente, puede existir apreciación por avance de obra, además de mayor capacidad de elección y personalización del producto.
Riesgos clave a considerar
Los principales riesgos se concentran en el inicio y durante la ejecución de la obra (demoras o paralizaciones), el costo final —especialmente en esquemas ajustados por índices de construcción u otros indicadores de ajuste—, los aspectos legales y contractuales, y el momento de mercado en el que se entrega la unidad. La solvencia y trayectoria del desarrollador resultan determinantes.
Qué evaluar antes de invertir
Desde Volsmart recomiendan analizar el historial del desarrollador, el estado legal y técnico del proyecto, las condiciones contractuales, el porcentaje de unidades vendidas, la planificación del fondeo total de la obra y el encaje financiero personal, contemplando un margen adicional de entre 10% y 20% y evitando esta alternativa si se necesita liquidez en el corto plazo.
“Consideramos fundamental analizar estos aspectos en profundidad, ya que permiten comprender el riesgo real del proyecto, anticipar escenarios y reducir la incertidumbre asociada a variables legales, financieras y de ejecución antes de tomar una decisión”, señaló Julian Segovia, Real Estate Digital Manager de Volsmart.
El contexto actual
En 2024–2025, la inversión en pozo perdió atractivo relativo frente a unidades usadas o listas, por el alto costo de construcción y una mayor preferencia por entrega inmediata. Datos de mercado muestran una caída en la demanda de pozo y un mejor posicionamiento del usado en términos de precio.
Alternativas al pozo tradicional
Existen opciones como los fideicomisos financieros con oferta pública, los fondos inmobiliarios y los esquemas de crowdfunding regulado, que ofrecen mayor estandarización, transparencia y diversificación, y que, en contextos de normalidad, permiten una salida mediante reventa más simple y rápida a través de un mercado secundario. A esto se suman alternativas como la compra directa de inmuebles terminados para obtener renta inmediata —eliminando el riesgo de obra—, así como la inversión en unidades de pozo.
Con información clara y marcos legales sólidos, es posible transformar la incertidumbre en una oportunidad estratégica. Priorizar estas estructuras reguladas es el camino para volver a apostar por el mercado del ladrillo con previsibilidad y, sobre todo, sin miedos.