Después de años en los que el crédito hipotecario prácticamente no existió, los bancos volvieron a ofrecerlo y el Gobierno acaba de anunciar un programa para darle más impulso. Pero las preguntas que surgen son, ¿qué hace falta para acceder, cuánto cuesta la cuota y qué hay que entender antes de firmar?
El Ministerio de Economía, junto con el BCRA y la ANSES, anunció un programa que destina dos billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad -los ahorros previsionales que administra la ANSES- a financiar créditos hipotecarios. Los bancos reciben esos fondos y tienen 90 días para volcarlos a préstamos de primera vivienda. Los créditos de este programa tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de $ 150.000 UVA por crédito, equivalente a unos US$ 200.000. Según las estimaciones, el monto alcanzaría para más de 15.000 familias.
Qué piden los bancos
Más de una decena de entidades ofrece hoy créditos hipotecarios UVA -Unidad de Valor Adquisitivo-. Los requisitos suelen ser casi idénticos: la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos (algunas entidades exigen 20% y otras llegan al 30% para quienes cobran el sueldo allí). Es decir, para una familia con un ingreso de $ 3.000.000, la cuota a pagar no podría superar los $ 750.000 (25% de los 3 millones).
Además, el banco entrega un dinero equivalente a entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad -el resto tiene que estar ahorrado de antemano- y los plazos llegan hasta 30 años, aunque lo más habitual es 20.
Un punto clave para las familias es que casi todas las entidades permiten sumar ingresos de la pareja u otros integrantes del grupo familiar. En general, los ingresos mínimos exigidos van de $ 1.000.000 a $ 5.000.000 según la entidad.
Cuánto cuesta la cuota
La mayoría de las tasas se ubica entre 6,9% y 9,5% anual por encima del ajuste UVA, con extremos que van de 3,5% a 15% según la entidad. Para dimensionar, un crédito de $50 millones a 20 años con tasa de 6,9% arranca con una cuota cercana a $ 385.000 y exige un ingreso neto de alrededor de $1.600.000. En el ejemplo difundido para el nuevo programa, un crédito de US$ 80.000 a 25 años con tasa de UVA + 7% tiene una primera cuota de unos $ 865.000 y pide un ingreso familiar cercano a $3,5 millones.
El riesgo que hay que entender
En un crédito UVA, el capital y la cuota se expresan en UVA -una unidad que se actualiza todos los días siguiendo la inflación- y que a principios de septiembre vale alrededor de $2.100. Eso permite cuotas iniciales mucho más bajas que las de un crédito a tasa fija, pero implica que la cuota acompaña a los precios (inflación) durante toda la vida del préstamo. El informe de expectativas que publica el BCRA, llamado REM, proyecta subas de precios de entre 1,6% y 1,8% mensual hasta diciembre y de 29,8% para todo 2026.
Con la inflación en descenso el riesgo se modera, aunque nadie puede garantizar que sueldos y precios se muevan siempre juntos. Un criterio de prudencia es tomar una cuota inicial bien por debajo del tope permitido, para conservar margen en el presupuesto si en algún tramo los precios corren más rápido que los ingresos. Por ejemplo, si el mínimo exigido es que la cuota represente el 25% del ingreso familiar, intentar que no supere el 15%, para dejar el 10% restante de margen por si la cuota sube, y el ingreso no.
Reflexión final
Para quien está evaluando dar el paso, la tarea es comparar entre entidades, entender cómo funciona el ajuste por UVA y elegir una cuota que deje aire en el presupuesto de todos los meses. Ese trabajo previo también es educación financiera: interpretar el contexto, entender los riesgos y decidir con información antes de dar uno de los pasos financieros más importantes que una familia puede tomar.