Más allá de ser un inversor experimentado o un principiante tratando de tener un golpe de suerte, acá te dejamos 6 cosas a tener en cuenta a la hora de invertir en propiedades comerciales.
1. Definición y clasificación de las propiedades comerciales
Básicamente las propiedades comerciales son todas aquellas que no son residenciales. Podemos encontrar diferentes tipos como fábricas, depósitos, locales comerciales, oficinas, complejos residenciales, etc. Y cada una de estas propiedades puede ser clasificada dentro de estos 3 tipos de clases:
- CLASE A: Esta clase incluye las construcciones más nuevas, de mayor calidad y mejor ubicadas. Y las que en retorno ofrecen mayores ingresos y la capacidad de atraer mejores inquilinos.
- Las propiedades CLASE B no están al nivel de las ‘CLASE A’, pero de todos modos tienen sus cosas buenas. Suelen ser muy buscadas por los inversores que utilizan la estrategia de valor agregado para convertirlas en clase A y luego venderlas. Su objetivo es encontrar propiedades de clase B, ubicadas en barrios de edificios clase A, convertirlas, elevar el valor del alquiler y luego venderlas.
- CLASE C: son las de más baja calidad. Suelen ser aquellas que fueron construidas en los años 80 o previo y suelen ser edificios subsidiados. Debido a que precisan de grandes esfuerzos de renovación y cambio de inquilinos para poder convertirse en clase B, no solemos recomendar este tipo de inversiones.
2. Valuación de las propiedades comerciales
Las propiedades comerciales están valuadas de una manera diferente a las residenciales. En el caso de las propiedades residenciales, lo que cuenta es el barrio y su estado. En el caso de las propiedades comerciales, su valuación está basada en su flujo de fondo. En cuanto dinero puede generar el negocio ubicado en esa propiedad.
3. La tendencia de depositos on-demand
Como parte del gran sector de las propiedades comerciales están los depósitos. Estos han tenido un crecimiento exponencial en los últimos 2 años debido a la pandemia. Los negocios físicos vieron crecer sus ventas online durante la pandemia de una manera que no se esperaba. En Estados Unidos se necesitaron 1.2 millones de pies cuadrados por cada mil millones de dólares que se vendía a través de este medio. Esto es, en promedio, 3 veces más de lo que solía necesitar una tienda física antes de la pandemia.
Los especialistas en logística respondieron a esta demanda, por ejemplo Cartoon Cloud ofreció un sistema integrado de transporte con sistemas de administración de depósitos para reducir errores y automatizar los procesos. En el caso de UPS, generó una subsidiaria llamada Ware2go, una plataforma que une negocios que tienen espacio disponible con clientes que precisan espacio. De esta manera les permitía a los clientes mantenerse actualizados a este crecimiento del e-commerce.
En las próximas décadas, los depósitos contratados a demanda serán un servicio común y una alternativa tradicional al leasing. Aunque no serán quienes dominen la industria, crecerán lo suficiente para generar su propio nicho.
4. Inquilinos
La tarea de mantener un inquilino en el entorno de las propiedades comerciales es un poco más desafiante que en el entorno residencial. Si bien todos necesitan un lugar dónde vivir, aquellos que necesitan dónde albergar su negocio suele ser más exigente en cuanto a sus necesidades, ya que, si el espacio no cumple con lo que precisa para desarrollar su negocio, entonces irá a buscar otro lugar.
De todos modos, una vez que se encuentra un inquilino para tu propiedad, es muy probable que este se quede por un largo periodo de tiempo, ya que en Estados Unidos los alquileres o leases suelen ser largos y al mismo tiempo, realizar la mudanza de un negocio no es algo para nada sencillo.
5. Ingreso Neto Operativo (Net Operating Income)
Como en toda inversión, el retorno es diferente dependiendo de las circunstancias que rodean a la misma. Pero, mientras una inversión en propiedades residenciales suele dar un retorno del 4% o 5% anual, las propiedades comerciales pueden tener retornos mayores al 10%; Dependiendo de la locación, la situación del mercado, las tendencias y la calidad del edificio.
El ingreso neto operativo es un cálculo que suelen usar los inversores para analizar la rentabilidad de una propiedad que ya tiene un flujo de fondos. Básicamente se obtiene de restar todos los gastos operativos al ingreso total del negocio. Este cálculo suele excluir lo que es pago de intereses de deuda, depreciación y amortización.
6. Ratio de cobertura de deuda
El ratio de cobertura de deuda es un índice que le indica a los inversores y entidades prestamistas si el ingreso de una propiedad comercial es suficiente para cubrir sus gastos operativos y pagos de deuda.
Este suele ser el índice más utilizado por ambos para entender si el estado de la propiedad es saludable en términos financieros. Básicamente les dice si la propiedad está en condiciones de afrontar el pago de la deuda mes a mes y si además tendrá un resto. Es crucial ya que la entidad financiera es lo primero que mira antes de pensar siquiera en la posibilidad de realizar un préstamo.
Para quienes realizan inversiones en propiedades comerciales suele ser algo que lleva mucho trabajo y esfuerzo. Así también es el repago que estás propiedades ofrecen, haciendo de esta una buena ecuación.
Afortunadamente, el avance de la tecnología ha hecho posible que hoy existan plataformas que te permite invertir en propiedades comerciales de manera pasiva.